Большие перемены в сфере жилой недвижимости, рассказали брокеры«>
Цены на жилую недвижимость в стране находятся на плато, не имея предпосылок для серьезных движений к концу года. Снижение количества сделок в Софии составляет около 5% в годовом исчислении, в то время как в Пловдиве и Варне снижение активности составляет около 15%. Рынок на данном этапе можно охарактеризовать как стабильный, согласно анализу Imoteka, компании, входящей в Realto Group.
«Ожидания резкого снижения цен не оправдаются, и активность уже выравнивается после первоначального резкого спада. В результате сегодня установилось равновесие между спросом и предложением, которого раньше не было, и в течение нескольких лет преобладал спрос. Рынок спокоен и стабилен, поскольку люди продолжают искать изменения и улучшения в своем образе жизни«, — сказал Явор Пейчев, генеральный директор Imoteka.
Цены
Согласно данным компании по реальным сделкам, если к июню 2022 года средняя цена в Софии достигла 1 600 евро, то сегодня она уже составляет 1 800 евро/кв. м. Основным катализатором рынка по—прежнему является новое строительство. Именно этим объясняется более серьезный рост в Люлине, Манастирски Ливади, Овча Купель, Крастова Вада, Малинова Долина, Банишора, где наблюдается более насыщенное предложение новых проектов.
Новое требование
По его словам, изменения, произошедшие за последние 12 месяцев, отражаются в заметных трансформациях в мотивах и отношении покупателей. Меняется и профиль желаемой недвижимости. На первый план выходят закрытые комплексы и дома, расположенные вблизи крупных городов.
«>
«Интерес к домам не был разовым коттеджным явлением, сегодня он повторяется еще чаще. Цены в настоящее время высоки, и потребители ищут пересечение между немаленькой суммой, которую им придется потратить на недвижимость, и продуктом, который они хотели бы получить. Столкнувшись с решением потратить на дом до 200 000—250 000 евро, многие покупатели решают, что пространство и комфорт большого дома — их главный приоритет. Эта тенденция актуальна как для небольших поселков в окрестностях Софии, так и для поселков вблизи Варны и Пловдива«, — говорит Пейчев.
По его словам, наиболее сильный интерес в настоящее время проявляется к домам к северу и западу от столицы. Среди поселков, вызывающих интерес покупателей, — Грабарско, Мармор, Божуриште, Гурмазово, Пожарево, Пролеша и другие, расположенные вблизи дороги, ведущей к Драгоману. Житень также попадает в список покупателей, заинтересованных в проживании за городом.
«Практически, эта недвижимость гораздо доступнее по сравнению с недвижимостью в поселках к юго—востоку от столицы. Но это не единственное их преимущество. Местность ровная, тихая, не перенаселенная и создает предпосылки для комфортной жизни семьи из 4 или даже 5 человек. В то же время отсюда открываются виды на Витошу и Балканские горы, доступ к Софии относительно быстрый. Растет предложение как отдельно стоящих, так и террасных односемейных домов в благоустроенных закрытых комплексах«, — объясняет Явор Пейчев.
Поведение клиентов
Помимо домов, покупатели сегодня все чаще обращаются к закрытым жилым комплексам. В них они находят роскошное исполнение наряду с впечатляющими по архитектуре общими зонами, круглогодичное обслуживание и полноценную среду обитания.
«Многие покупатели ищут закрытую среду, которая обеспечит им безопасность и спокойствие, но более того — стиль жизни. Для многих людей владение недвижимостью в элитном комплексе с известным именем — это вопрос престижа. Для них это не просто покупка квадратных метров жилой площади, а инвестиция в собственный имидж«, — прокомментировал Явор Пейчев.
По его словам, меняется и поведение инвестиционных покупателей. Если люди, ищущие жилье для личного пользования, в любой момент времени руководствуются одинаковыми мотивами — жить в более просторной и комфортной недвижимости, то у второй группы покупателей мотивы другие.
«Важно помнить, что рост цен за последний год в основном является результатом сделок с домами с 3 спальнями, которые чаще всего ищут для личных нужд. Общая экономическая нестабильность заставила одиночных инвесторов подождать, что также отражается на уровне цен на дома с 2 спальнями — за последние 12 месяцев они выросли значительно меньше«, — говорит Пейчев, добавляя: «Сегодня инвесторы ищут комплексную недвижимость — у них есть наличные деньги, и они ищут качественный новый проект, где они могут купить 5 или даже 6 объектов, чтобы впоследствии получить прибыль«.
По данным Imotek, независимо от мотивов, покупатели чрезвычайно информированы о состоянии современного рынка. Покупатели активно ищут и сравнивают различные предложения и хорошо умеют определять риски. Они готовы заплатить больше, чем планировали, если видят, что недвижимость действительно хорошего качества и соответствует их требованиям.
Скидки и финансирование
Без скидки 61% сделок в Софии на период январь — май 2023 года. Остальные 39% подпадают под коммерческую скидку — до 5% от общей стоимости недвижимости. Средняя скидка на одну сделку составляет €8 725, а свыше €10 000 — компромисс в 9% всех сделок в столице.
Идентичная ситуация наблюдается в Пловдиве, где 59% сделок заключаются без скидки, а в Варне их доля составляет 56%. Средний размер ценовых комментариев в обоих городах не превышает 5% от первоначально заявленной стоимости. В обоих городах доля покупок, совершенных после скидки на сумму более 10 000 евро, составляет менее 10%.
Почти половина сделок в Софии осуществляется с использованием кредита, в то время как в Пловдиве эта доля составляет 41%. В Варне покупки с внешним финансированием составляют 27%.
Варна и Пловдив
Тенденция роста интереса к домам в закрытых комплексах актуальна и для приморского города. Покупателей интересуют как отдельно стоящие, так и террасные и даже двухквартирные дома. Св. Константин и Елена отличается большим предложением по ценам выше, чем в среднем по Варне. Это место становится все более популярным как район с элитной недвижимостью — как домами, так и квартирами, в закрытых бутик—комплексах. Виница, Траката и Бриз — другие районы, где также наблюдается спрос и предложение элитной недвижимости. Дополнительным драйвером рынка в Морской столице является активность в районах с большим объемом нового строительства, таких как Вазраждане и Пчелина.
В Пловдиве рынок домов всегда был самым активным в стране с начала пандемии коровьих птиц. Традиционно покупатели ищут в небольших поселках Южной дуги — Марково, Белащица, Парвенец, а также расположенных в Родопском воротнике. Сегодня радиус рынка вокруг Пловдива расширяется — интерес вызывают объекты, расположенные в небольших поселках в 20, 30, даже 40 километрах от города. Поселки вокруг международного аэропорта — Кочево, Караджово, Катуница, Ягодово — также находятся в пределах досягаемости покупателей, и с 2020 года цены на семейные дома там значительно выросли. Если два года назад покупателями сельских домов были люди в возрасте около 45 лет, то сегодня возрастной ценз снижается, и в них селится много молодых людей и семей, работающих удаленно и ищущих лучшие условия для своих детей, по наблюдениям Imoteka.
