В первые четыре месяца 2023 года сохраняется наметившаяся с конца прошлого года тенденция снижения фактических сделок на рынке недвижимости и падения спроса со стороны конечных покупателей. Об этом в интервью БТА сказал Евгений Васильев, менеджер агентства недвижимости, комментируя текущие тенденции в секторе.
Цены
«Если раньше недвижимость продавалась примерно за 20-30 дней, то теперь на это требуется немного больше времени, покупатели стали немного нерешительнее. Более серьезной коррекции на рынке стоит ждать с октября-ноября 2022 года, и это замечание покупателей. Однако мы не видим снижения цен ни в одном сегменте», — пояснил он.
По его словам, ожидания по этому поводу, вероятно, сформированы тем, что происходит в Западной Европе и США, где наблюдается серьезное повышение процентных ставок и сокращение ипотечных кредитов, что также влияет на рынок недвижимости.
«В Болгарии этого пока не происходит, нет коррекции цен, даже в некоторых сегментах наблюдается небольшой рост за последние шесть месяцев. Наблюдается явное снижение количества сделок. Если есть готовый дом по рыночной цене, то сделки все еще проходят очень быстро. В настоящее время в стране не так много готовых домов, но много строящихся зданий. Жилье в них продать сложнее, в том числе из-за опасений, что здания не будут достроены, хотя в Болгарии нет ни одного такого случая. В настоящее время наша компания тоже строит, мы не испытываем трудностей с финансированием собственного строительства, и я не слышал, чтобы кто-то из коллег испытывал такие трудности», — добавил Евгений Васильев.
Он отметил, что на рынке новостроек за последние 2-3 года наблюдается значительный рост как объемов производства, так и сделок. «Я могу сказать, что большинство моих коллег-застройщиков обладают серьезной ликвидностью, что даже в условиях замедления рынка недвижимости помогает им реализовывать свои здания уже сейчас, не так сильно полагаясь на то, что конечный клиент купит недвижимость во время строительства», — пояснил эксперт.
Поэтому, по его словам, в последние месяцы на рынке наблюдается баланс — ни продавцы не готовы снижать цены, потому что у них есть ресурсы, ни покупатели не торопятся, потому что рассчитывают, что повышение процентных ставок может привести к некоторой коррекции на рынке.
-Провоцирует ли инфляция покупателей быть более активными в поиске, чтобы не потерять деньги?
-Клиенты начали покупать недвижимость, чтобы защитить свои деньги от инфляции после того, как в апреле-мае прошлого года мы наблюдали серьезный рост цен. Банковские ресурсы были дешевыми для совершения сделки и продолжают оставаться таковыми. Большинство людей, у которых были такие сбережения, реализовали их. Инфляция все еще есть, а процентные ставки низкие, это продолжает стимулировать рынок, но уже в меньшей степени, сказал Васильев.
-Как решение Болгарского национального банка об увеличении обязательных минимальных резервов банков повлияет на рынок недвижимости?
По словам Евгения Васильева, это не затронет первые 6-7 крупных банков, поскольку у них избыточная ликвидность. Кредитный рынок в настоящее время остается достаточно активным. Крупные банки борются за долю рынка, конкурируя друг с другом, рефинансирование также популярно. Им будет сложно серьезно повышать ставки, потому что их инвестиции сейчас — это будущая доля рынка, даже с минимальной прибылью, сказал он.
-Каковы наиболее распространенные требования, которые предъявляют покупатели при поиске жилья, и способен ли рынок удовлетворить их спрос? И каковы различия, когда речь идет о проживании и инвестировании?
-Предпочтительно, чтобы недвижимость, которую ищут для инвестиционных целей, была меньше, т.е. чтобы в нее был вложен меньший капитал для покупки и меблировки, с относительно хорошей доходностью. Наиболее востребованы меблированные дома с двумя спальнями, расположенные в больших городах.
По словам эксперта, после пандемии наметилась тенденция к тому, чтобы клиенты переезжали из меньшего жилья в большее, если это возможно.
«Другие переехали из квартиры в дом. Помните, это было большим преимуществом — иметь жилье со двором. То, что было немыслимо для нашего менталитета и психологии людей 10 лет назад — иметь квартиру на первом этаже с двором, сейчас довольно популярно. Многие коллеги проектируют такие здания, в том числе и мы, в одном из будущих проектов у нас будет здание с квартирами на первом этаже с собственным двором», — прокомментировал Евгений Васильев. Он отметил, что клиенты, безусловно, ищут более просторное жилье с возможностью выхода на какую-то зеленую территорию.
«Тенденция, которую мы заметили в последние три месяца, связана с запросами на дома в 20-30 км от Софии, что-то среднее между городским и сельским типом дома. Или же люди переходят к покупке регулярной недвижимости и небольших участков для строительства собственных домов, опять же в этом радиусе. Если два-три года назад бюджет на это составлял 30 000 евро, то сейчас у нас уже есть запросы от клиентов, которые готовы заплатить 100 000 евро только за землю», — привел он пример.
-Есть ли такие подходящие участки в качестве предложений и где конкретно? С чем связана эта тенденция?
-К западу от Софии есть много предложений, и этот район становится популярным. К востоку от Софии предложений очень мало, потому что эта часть уже была объектом интереса несколько лет назад. Коллега из нашего офиса в Пловдиве поделился свежим примером клиентов из Софии, которые купили небольшой дом на окраине Пловдива, потому что работают дома. Дом в этом районе гораздо доступнее и стоит по цене квартиры с двумя спальнями в столице. Кроме того, они работают и живут среди природы и хорошей экологии.
-Какова ситуация с курортной недвижимостью?
-10-15 лет назад курортная недвижимость в основном продавалась на иностранном рынке — англичане в Банско и русские на Черноморском побережье. После Крыма, и особенно после войны в Украине, я могу сказать, что российского рынка покупателей не существует, есть продавцы, которые то тут, то там пытаются продать свою недвижимость. Однако после 2021 года мы видим восстановление рынка, особенно черноморской недвижимости. На него начали приходить болгарские покупатели, и это хорошо, потому что это не спекулятивное движение, это люди, у которых есть лишние деньги, и они покупают так называемый второй дом. Они ищут небольшие квартиры, которые традиционно продаются с мебелью для использования. Некоторые из клиентов, в период, когда они не пользуются квартирами, сдают их в краткосрочную аренду, пояснил эксперт.
По словам Евгения Васильева, этот спрос повысил цены на недвижимость в районе Солнечного берега, Созополя, на южном побережье Черного моря. Если три года назад меблированная квартира с одной спальней в Созополе стоила около 35 000 — 40 000 евро, то сейчас есть предложения за 65 000 евро. В Банско также сообщается о восстановлении спроса.
-В каком ценовом диапазоне встречаются спрос и предложение?
-Средние цены на панельное жилье в Софии составляют от 1300 до 1600 евро за квадратный метр. Для меня это завышенная цена, но она обусловлена тем, что жилье уже готово и может быть использовано немедленно. В центре города цены находятся в диапазоне 1600-2000 евро за кв. м, но у нас есть и сделки в лучших районах, которые превышают 2500 евро за кв. м, — говорит Васильев.
В Пловдиве средние цены на 20-25 процентов ниже, чем в Софии, хотя в последние один-два года второй по величине город страны начал догонять по средней цене за квадратный метр. Одной из причин этого является его недавнее промышленное развитие, сказал Васильев, добавив, что в одном из кварталов прошлого года цены в двух городах почти сравнялись.
После спада во время пандемии отмечается рост арендной платы, хотя и не резкий.
